Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры

Взять кредит в банке больше стоимости квартиры – Жилье и недвижимость

Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры
sh: 1: –format=html: not found
katrinat2007 свой человек19.09.12 11:04 19.09.12 11:04  Сразу извеняюсь, если не в том форуме спрашиваю.Ситуация такая, мы прожили почти 7 лет в аренду в квартире. Сейчас хозяин квартиры собрался её продать и предложил нам её купить.Мы не против, так как живём достаточно в ней и нам нравится район города.

Назначили термин в банке и бератор по телефону сказал какие принести документы.Также сказал что нужен Eigenkapital 10% от суммы кредита. Квартира стоит 130 тыс. евро, но мы хотели бы взять в банке 160 тыс. Так как хотим сразу поменять Ванную комнату,

и гост. туалет, купить кухню. У нас есть начальный капитал.

Вопрос в том даёт ли банк кредит больше суммы стоимости квартиры? Нужно бератору какие то доказательства о ремонте?

bastq2 патриот19.09.12 12:00 NEW 19.09.12 12:00 в ответ katrinat2007 19.09.12 11:04

В ответ на:Так как хотим сразу поменять Ванную комнату, и гост. туалет, купить кухню

для этого есть частные кредиты с другими процентами.

Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben.Wer zu früh kommt, der bestraft die Frau.

О-ЛЯ-ля коренной житель19.09.12 12:20 NEW 19.09.12 12:20 в ответ katrinat2007 19.09.12 11:04 если оценочная стоимость квартиры выше цены (больше 130 тыс.), то на ремонт могут дать. Нам на 10 тыс. больше дали. Но со скрипом Хотя дом был оценен на 45 тыс. выше, чем цена по которой продавался. Бератор записал всё, что мы планировали сделать (ванную, ролляды и пр.) и банк дал добро. Но нужно было потом все чеки на материалы собирать, правда до сих пор их никто не проверял уже два года прошло, мы уж перестали их собирать. Счета за ремонтные работы тоже можно прикладывать, но тогда эта работа должна быть выполнена официально. На кухню навряд ли дадут, попробуйте чем-нибудь другим агрументировать – двери везде поменять, ролляды и т.д., но то, что к дому относится (кухня – это мебель, на мебель нужно другой кредит). Чеки навряд ли кто проверять будет. А знакомым в другом банке дали всего 5 тыс., несмотря на то, что у них гораздо больше ремонтных работ планировалось. Так что это ещё от банка зависит. Marina37 завсегдатай19.09.12 13:53 NEW 19.09.12 13:53 в ответ wowan1 19.09.12 13:28 А модернизирунг это в ванной плитку-санитер поменять и кухню купить?Я думала это только техники касается- например солнечные батареи поставить, на такое есть фёрдерунг и проценты почти нулевые, а кухня это мебель и бытовая техника. Knjazhna патриот19.09.12 14:42 NEW 19.09.12 14:42 в ответ Marina37 19.09.12 13:53 И главное непонятно зачем брать на кухню кредит с процентами в банке, если в магазине можно беспроцентный взять…

Жить надо так, чтобы тебя помнили даже сволочи.

О-ЛЯ-ля коренной житель19.09.12 15:07 NEW 19.09.12 15:07 в ответ Knjazhna 19.09.12 14:42, Последний раз изменено 19.09.12 15:08 (О-ЛЯ-ля) в магазине могут и не дать с негативной шуфой после покупки квартиры.
Leo_lisard финансист19.09.12 15:12 NEW 19.09.12 15:12 в ответ О-ЛЯ-ля 19.09.12 15:07 Покупка квартиры – это не негативная шуфа.

Früher an Später denken!

О-ЛЯ-ля коренной житель19.09.12 19:12 NEW 19.09.12 19:12 в ответ Leo_lisard 19.09.12 15:12 ну может я сформулировала не правильно, но смысл от этого не меняется. Нам после покупки дома надо было на 3,5 тыс. кредит взять – не дали, потому что большой кредит на нас висит.
katrinat2007 свой человек19.09.12 19:20 NEW 19.09.12 19:20 в ответ О-ЛЯ-ля 19.09.12 15:07, Последний раз изменено 19.09.12 19:22 (katrinat2007) Мы вот тоже об этом думаем, если свои сбережения внесём на оформление квартиры ( уплаты налога и др.) То у нас не останется ни чего и как потом брать кредит в банке на модернизирунг?Или просто жить как и раньше. Поэтому и подумали, что можно сразу больше взять сумму в банке. О-ЛЯ-ля коренной житель19.09.12 20:01 NEW 19.09.12 20:01 в ответ katrinat2007 19.09.12 19:20 если дадут – берите, проценты сейчас смешные.
  Ceus старожил19.09.12 20:04 NEW 19.09.12 20:04 в ответ О-ЛЯ-ля 19.09.12 20:01 О-ЛЯ-ля коренной житель19.09.12 20:16 NEW 19.09.12 20:16 в ответ Ceus 19.09.12 20:04 О-ЛЯ-ля коренной житель19.09.12 21:09 NEW 19.09.12 21:09 в ответ irisk-ka 19.09.12 20:51 не знаю как ему дают, может доход высокий? Может потому что капиталанлаге? Может ещё по какой причине, я ж не ясновидящая но нам не дали и это факт. Так что не так уж и “всегда пожалуйста” irisk-ka знакомое лицо19.09.12 21:16 NEW 19.09.12 21:16 в ответ О-ЛЯ-ля 19.09.12 21:09, Последний раз изменено 19.09.12 21:21 (irisk-ka) да ну перестаньте,стала бы я вам отвечать если бы были условия какие то другие и особенные.Простой потребитель доход обычный как у меня работаем вместе….Изучите вопрос обстоятельно.Ну недали вам,не факт что не дадут другим.Вы связываете Шуфу с кредитом как негативный еинтраг.НЕ вводите людей в заблуждение.П.САвтору дадут деньги какие он просит,но сможет ли Он или она платить,если на кухню нужны средства финансирования…А ето уже другой вопрос..Глупо брать кредит на 160 тысяч с кухней в привязке…Кухню выплатить можно года за 2 пусть и высокие проценты,но если кухню привязать к финансированию то кухня окажеться золотая,потому что проценты за нее в общем финансирунге возрастут на те же 20 лет многократно.Никогда не видела людей мечтающих платить за кухню в течени всего финансирунга.. katrinat2007 свой человек19.09.12 21:51 NEW 19.09.12 21:51 в ответ irisk-ka 19.09.12 21:16, Последний раз изменено 19.09.12 21:56 (katrinat2007) Действительно кухня окажется золотой если включить её в финансирование, но мы желаем от банка только кредит на квартиру, но они не дают без капитала.Мои рассуждения такие, если я неправа объясните.Цена квартиры 130.000 + са. 10.000 на оформлен. = 140.000 сумма кредита.Вношу капитал 16.000 и получается, что банк даёт (140.000-16.000=124.000) в кредит 124.000 евро, после этого у нас есть квартира, но нет капитала, так как я из своего капитала должна буду доплатить за квартиру и отдать на оформление.Если мы желаем кредит 160.000 – 16.000 капитала= 144.000 сумма кредита от банкапосле этого у нас квартира и + наш капитал остаётся у нас и я могу на него купить кухню и сделать ремонт. И тогда получается что я кухню буду покупать за наличные без кредита. irisk-ka знакомое лицо19.09.12 22:10 NEW 19.09.12 22:10 в ответ katrinat2007 19.09.12 21:51, Последний раз изменено 19.09.12 22:12 (irisk-ka) озвучьте ваши финанс. данные что вы имеете доходы,расходы…Вам надо будет зоднертильгунг 3-5 тыщ в год выкладывать иначе погрязнете в долге на все 20-30 лет….а через лет 10( у каждого по разному) перефинансировать жилье…подумайте..при супер доходах дадут и 110% финансирования.. Вы видимо не тянете ни на что… st99 коренной житель19.09.12 23:35 NEW 19.09.12 23:35 в ответ О-ЛЯ-ля 19.09.12 15:07

В ответ на:в магазине могут и не дать с негативной шуфой после покупки квартиры.

Я вас умоляю… После оформления ипотечного кредита на много тысченцев, Score в SCHUFA стал даже немного больше. И вопросов со следующим кредитом не возникло.

Источник: https://foren.germany.ru/immo/f/22443339.html?Cat=&page=&view=&sb=&part=all&vc=1

Ипотека — это не страшно Объясняет Банк ДОМ.РФ (там ее дают под 5,25%) — Meduza

Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры

В прошлом году в России случился ипотечный бум. В нынешнем году востребованность ипотеки продолжает расти, потому что ставки по ней падают. На днях Банк ДОМ.

РФ снизил ставки, и теперь ипотеку можно взять от 9,5%, а для семей с детьми действуют специальные условия — 5,25%. Казалось бы, это хороший момент, чтобы взять ипотеку, — но многие боятся это делать. Банк ДОМ.

РФ рассказывает, почему бояться не стоит.

Ипотека может быть не дороже аренды

Давайте посчитаем. По данным ЦБ, средняя ставка по всем банкам и всем ипотечным кредитам сейчас составляет около 10,5%. Если вы хотите взять ипотеку и купить квартиру в новостройке в спальном районе Москвы за 5 миллионов рублей, вам понадобится первоначальный взнос в миллион — это 20% от стоимости жилья.

При нынешней ставке вы будете выплачивать чуть больше 44 тысяч в месяц на протяжении 15 лет и жить в своей квартире. Аренда двухкомнатной квартиры в Москве, по данным «Авито.Недвижимость», сопоставима с этой суммой — 48 тысяч рублей. В зависимости от жизненных обстоятельств можно выбрать любой из этих вариантов, но они оба могут быть одинаково удобными.

Главное — найти подходящий банк и не связываться с недобросовестными арендодателями.

Ипотека — это не на всю жизнь

Как правило, ипотеку берут на 15–25 лет, но в Банке ДОМ.РФ ее в среднем выплачивают за 7–10 лет. Есть немало способов погасить кредит досрочно. Например, воспользоваться материнским капиталом в 453 тысячи рублей или оформить налоговые вычеты — за покупку жилья или с процентов по кредиту. 

Ипотеку можно рефинансировать 

Ставки по ипотеке снижаются с 2015 года, единственное исключение — конец прошлого года, ЦБ немного поднял ключевую ставку, за ним последовали и банки. Недавно глава ЦБ впервые официально заявила, что ставку планируют снижать, — и, скорее всего, так и будет.

 Значит, можно будет обратиться в банк с более низкой ставкой, чтобы он погасил вашу ипотеку и предложил кредит на более выгодных условиях. Это поможет сэкономить на переплате и уменьшить ежемесячный платеж.

Не стоит забывать и о том, что со временем доходы семьи растут, а платеж по ипотеке остается прежним. 

Взять передышку или поменять планы вполне реально

Зачастую люди, планирующие взять ипотеку, думают, что с ипотечной квартирой ничего нельзя сделать, а в случае непредвиденных финансовых трудностей ипотека может обернуться непосильным бременем. Это не так. 

Если заемщик оказался в трудной ситуации, он может взять «ипотечные каникулы» и либо вносить уменьшенный платеж, либо не платить вообще в течение полугода. 

Если вы вдруг поймете, что жизненная ситуация изменилась и квартира больше не нужна, — например, вас позовут на работу в другой город, — то всегда сможете ее продать. Для этого надо получить разрешение от банка, а затем найти покупателя. Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей, из которых вы уже выплатили два, то их вы и получите — а оставшиеся три покупатель отдаст банку. 

Можно взять ипотеку по ставке 5,25%

В Банке ДОМ.РФ ипотеку можно взять по ставке 5,25%. Это специальная программа для семей с детьми, в которых второй или последующий ребенок родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го. Остальные требования стандартные для ипотечного кредита, а сама программа рассчитана на приобретение строящегося или уже готового жилья на первичном рынке. 

Раньше срок действия льготной ставки был ограничен: она действовала от трех до восьми лет, в зависимости от количества детей. С марта действие льготной ставки распространяется на весь срок.

Первоначальный взнос — 20%. Это минимум, и его можно накопить

В большинстве случаев первоначальный взнос по ипотеке составляет около 20%, и собрать эти деньги не так трудно, как кажется. Удобнее всего создать накопительный счет и переводить туда небольшие суммы. Главное — делать это регулярно. Если вы хотите взять ипотеку на квартиру стоимостью 5 миллионов рублей, вам надо будет накопить миллион.

Откладывая около 35 тысяч в месяц (если вас двое, выходит по 17,5 тысячи), накопить эту сумму получится чуть больше чем за два года. У Банка ДОМ.РФ есть специальный ипотечный вклад со ставкой 6%. Идея в том, что когда вы получите положительное решение об ипотеке, деньги можно будет забрать до окончания срока действия депозита без потери процентов.

 

Взять ипотеку можно за один день 

Чтобы оформить ипотеку, сейчас не нужно собирать много документов и ждать, пока их проверят. Как правило, набор нужен минимальный: паспорт, справки о доходах и информация о покупаемом жилье.

Подать документы можно онлайн. Обычно в Банке ДОМ.РФ рассматривают заявки за два рабочих дня.

Но если клиент принес полный пакет документов и ничего добавлять не нужно, решение могут принять и в течение суток. 

По опыту Банка ДОМ.РФ, который в прошлом году вошел в топ-3 банков страны по объему выданных ипотечных кредитов, ипотека — это удобно и просто. Взять ее под 5,25% или 9,5% можно тут.

Источник: https://meduza.io/brand/vashey-semie-tesnovato-podumayte-ob-ipoteke

Как взять ипотеку больше стоимости квартиры

Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры
При покупке недвижимости кроме стоимости самой квартиры и дополнительных расходов на оформление ипотеки покупателям нередко требуется значительная сумма на ремонт или другие неотложные нужды, связанные с переездом.

Это актуально не только для новостроек, которые часто продаются с черновой отделкой и изначально требуют значительных дополнительных вложений сразу после приобретения.

Вторичка также нередко продается в плачевном состоянии, и новым собственникам приходится выкладывать до 20% от стоимости квартиры, чтобы привести жилье в порядок. После оформления сделки может потребоваться покупка бытовой техники, мебели и других необходимых предметов быта.

Многие заемщики с радостью взяли бы у банка сумму большую, чем предлагает кредитор. Как совместить собственные интересы и обойти ограничения банка по сумме займа, расскажем далее.

Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира

Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры.

Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Центробанк требует от банка, чтобы ипотека была обеспечена недвижимостью, которая по стоимости перекрывает размер займа.

Ипотека — многолетний заем, который связан с большим количеством рисков, поэтому кредиторы страхуются максимально.

Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

  • квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке;
  • льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом;
  • субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

Как банк рассчитывает максимальную сумму жилищного займа

Определение максимально возможной суммы кредита происходит в несколько этапов:

  • расчет суммы займа исходя из уровня дохода и срока, который выбрал заемщик;
  • определение оценочной стоимости недвижимости;
  • окончательный расчет суммы с учетом наличия средств на первоначальный взнос по кредиту.

На каждом этапе могут возникнуть сложности. Однако при правильном подходе их можно решить с минимальными затратами:

  • если у заемщика не хватает дохода для оформления ипотеки на нужную сумму, банк может предложить продлить срок кредита на несколько лет. На подобное предложение стоит согласиться: несмотря на перспективу переплаты по процентам, всегда можно произвести досрочное частичное или полное погашение ипотеки;
  • когда квартира оценена дешевле, чем рассчитывал покупатель, можно поискать другой вариант недвижимости с учетом своих потребностей;
  • если окончательной суммы, которую предлагает банк, недостаточно для реализации планов по покупке жилья, можно обратиться в другую кредитную организацию.

Расчет стоимости квартиры для банка

Размер кредита зависит не только от дохода потенциального покупателя жилья, но и от оценочной стоимости объекта ипотеки. Когда покупатель ищет подходящую недвижимость, он сталкивается с рыночной стоимостью квартир. Суммы, которые продавцы просят за свое жилье, не всегда совпадают с оценочной стоимостью.

Многое зависит от баланса спроса и предложения на рынке в конкретный момент времени в определенном районе. Например, при отсутствии спроса продавцам приходится снижать цену на 5-15%, чтобы привлечь потенциальных покупателей. В столичных регионах, где жилье пользуется стабильным спросом, расценки на квадратные метры завышены.

В Москве и Санкт-Петербурге баланс спроса и предложения играет на руку продавцам. Цены на жилье в столицах растут быстрее, чем в среднем по России.

Оценочную стоимость определяет профессиональный оценщик, аккредитованный ипотечным банком. Вычисления проводятся на основе следующих показателей:

  • кадастровая стоимость объекта;
  • рыночная востребованность объекта;
  • реальное состояние недвижимости;
  • наличие обременений (неузаконенные перепланировки).

Оценщик сперва изучает документацию по объекту недвижимости, потом выезжает на место и осматривает объект. В процессе осмотра специалист делает необходимые фотографии, уточняет работоспособность инженерных и прочих коммуникаций.

Оплату услуг оценщика производит заемщик, в редких случаях эти расходы на себя берет продавец квартиры.

В результате работы оценщика заказчик получает документ об оценке, где содержится всестороннее описание квартиры и заключение об оценочной стоимости объекта с обоснованием.

На основе данного документа ипотечный банк проводит собственный расчет стоимости недвижимого объекта. Банковская корректировка делается для того, чтобы избежать мошеннических схем и снизить риски на выдачу займов под квартиру с искусственно завышенной стоимостью.

Если заемщик рассчитывал взять ипотеку на 2 миллиона, а квартира оценена в полтора, он не сможет получить одобрение от банка. Также не приветствуется попытка занизить реальную цену жилья, в том числе указание неполной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Однако о подобных договоренностях между продавцом и покупателем банк узнает не всегда.

Как получить от банка больше: полезные лайфхаки

  • Когда часть ипотеки погашена, можно подать заявку о рефинансировании с увеличением суммы займа. Для этого потребуется подтвердить наличие достаточного дохода и произвести перерасчет графика платежей. Если первоначальный кредитор готов заключить дополнительное соглашение к договору об ипотеке, обращение в другой банк может не потребоваться. Если процент по займу снижается в результате рефинансирования, клиент в любом случае получит экономию денег на ежемесячных платежах.
  • Если доход заемщика за время выплаты ипотеки увеличился, можно договориться с банком на увеличение суммы и доначисление средств по кредиту с изменением графика платежей.
  • Ищите варианты кредитования с максимально низким первоначальным взносом. Если у вас имеются накопления на 20% от стоимости жилья, выбирайте ипотеку с минимальным взносом в 10%. Оставшиеся деньги пойдут на ремонт, покупку техники, мебели и другие сопутствующие расходы.
  • Если нет желания заниматься переоформлением документов по уже имеющейся ипотеке, можно взять потребительский кредит или заем на неотложные нужды. Стоит учитывать, что имеющегося дохода должно хватать на погашение всех долговых обязательств.

Не следует рассматривать введение нового созаемщика в уже существующий договор ипотеки как способ получить от банка дополнительные деньги. Такое возможно только при наличии уважительных обстоятельств (недееспособность заемщика, семейные трудности, потеря работы). По крайней мере топовые банки неохотно идут на эту процедуру.

Экономим на ипотеке: что нужно знать каждому заемщику

Несколько проверенных методов, которые помогут уменьшить кредитную нагрузку и быстрее погасить жилищный кредит:

  • Налоговый вычет. Когда вы получаете официальный доход и платите 13% государству в виде налогов, при покупке недвижимости в ипотеку вы имеете право получить эти деньги назад. Сумма вычета для квартир, приобретенных после 1 января 2014 года, составляет до 260 000 рублей на объект стоимостью до 2 миллионов рублей. При этом на ипотечных процентах можно сэкономить до 390 000 рублей (при сумме процентов до 3 миллионов рублей). Благодаря законодательным изменениям вычет можно разбить на несколько объектов, а супруги и созаемщики могут объединить свои права на льготу и получить кэшбэк до 520 000 рублей с жилья стоимостью в 4 миллиона рублей (при условии, что супруги ранее не использовали право на вычет и имеют официальную зарплату).
  • При досрочном погашении можно потребовать от банка перерасчета процентов по уже выплаченному кредиту и возвращения излишне уплаченной заемщиком суммы. Иногда банк соглашается сделать перерасчет после подачи соответствующего заявления. Если банк отвечает на заявление о перерасчете отказом, заемщикам приходится обращаться в суд. Наиболее ощутим данный вид экономии при досрочном погашении ипотеки в первые годы выплаты займа, когда на погашение процентов уходит львиная доля ежемесячных платежей.
  • Когда вы полностью гасите ипотеку, а срок ранее оплаченной страховки еще не закончился, можно получить часть суммы за неиспользованный срок страхования. Для этого необходимо получить в банке документы о полном погашении ипотеки и написать заявление в страховую компанию о возврате средств. Однако если вы приобретали комплексную страховку при оформлении кредита, вполне возможно, что в условии договора страхования такая возможность отсутствует

Эффективную помощь в получении максимально возможного кредита на жилье и сопутствующие расходы вам окажет ипотечный брокер. Специалист поможет рассчитать сумму, получить одобрение и оформить договор с минимальной процентной ставкой, низким первоначальным взносом или совсем без него.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p698-mozhno_li_vzjat_ipoteku_boljshe_stoimosti_kvartiry/

Мошеннические схемы вокруг оценки квартиры

Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры

В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12».

«Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе.

Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — сказал Александр Семеняка.

По субъективным оценкам участников рынка,

количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.

«Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднерыночной по аналогичным объектам, и совсем другое — когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями.

Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный кредитор некачественно осуществляет андеррайтинг и не контролирует объективную цену объектов недвижимости», — пояснила «Газете.

Ru» исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдачи ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена.

Поэтому мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дисконт, чтобы быстрее продать залог. Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога», — считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта.

Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры.

Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).

Как рассказали «Газете.Ru» в одном из московских банков,

чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.

Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.

«Однако если стоимость объекта недвижимости будет завышена, банк может не согласиться с результатами такой оценки, что может повлиять на условия выдачи кредита.

Сейчас, наоборот, мы сталкиваемся с таким явлением, когда оценочные компании занижают стоимость объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью», — пояснил «Газете.

Ru» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.

«После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи.

Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки).

Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.

По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.

Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.

Но они не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более, многие собственники завышают цены», — рассказала «Газете.Ru» начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Анна Шушкова.

Например, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, площадью 30-33 кв.м. в районе метро «Первомайская». В базе компании «ИНКОМ-недвижимость» таких квартир 36, минимальная цена — 4,7 млн рублей., максимальная — 6,9 млн рублей. При этом квартир до 5 млн рублей всего 6.

«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.

Отсюда может возникнуть завышенная оценка», — поясняет Анна Шушкова.

По мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ориентируется на нее и выдает и меньшую сумму кредита.

«При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто приводит к срыву сделки, для подготовки которой стороны уже потратили огромные усилия.

Поэтому некоторые оценщики, что бы не ставить в неловкое положение покупателя и банк, с которым они обычно долгосрочно сотрудничают, могут поинтересоваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров.

Поскольку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в подавляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполагаемой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1%-3% от стоимости, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/06/29_a_4650813.shtml

Ипотека – В каком банке самые низкие проценты по ипотеке: рейтинг выгодной ипотеки | 2019

Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры

Ипотека – это долгосрочный кредит на недвижимость, оформляется, как правило, под ее залог, срок погашения довольно значительный – 15-20 лет. Ипотечное кредитование дает возможность получить в пользование недвижимость сразу, а стоимость выплачивать постепенно, небольшими платежами на протяжении длительного периода.

Сегодня ипотеку предоставляют как в рублях, так и иностранной валюте. Процент в государственном денежном эквиваленте составляет от 8 до 14% годовых. Если подсчитать, то за 20-30 лет ипотеки заемщик переплачивает двойную и даже тройную стоимость жилья, что свидетельствует о высоких процентных ставках.

выгодной ипотеки

Процент по ипотеке может меняться и будет зависеть от следующих нюансов:

  • типа жилья (если объект недвижимости — частный дом, то процент будет выше, чем на приобретение квартиры)
  • рынка недвижимости (вторичное жилье имеет сниженные ставки, первичное — повышенные из-за риска замораживания строительства)
  • первоначального взноса, срока кредитования (то есть, чем короче период кредитования и больше первоначальный взнос, тем меньше будет ежегодная процентная ставка и выгодней ипотека)
  • типа ипотечных ставок (фиксированная, плавающая, комбинированная).

Лучшим вариантом является фиксированная ставка, которая не будет меняться в течение всего периода кредитования. Но последнее время чаще всего банки используют плавающую и комбинированную типы ставок.

Далее: как снизить процентную ставку по ипотеке.

ипотеки 2019

Рассчитываем на 3 миллиона на 10 лет, взнос 500 тыс. (2500 000 — кредит) в Москве, на квартиру, уже построенную.

  1. Залоговая недвижимость — СМП Банк — 6,90%
  2. Под залог недвижимости — Примсоцбанк — от 8,75%
  3. Квартира — ДельтаКредит — 9,25%
  4. Под залог имеющегося жилья — Севергазбанк — 9,25%
  5. Квартира — Открытие — 9,30%
  6. Ипотека на вторичку — Энерготрансбанк — от 9,50%
  7. Партнер — НС Банк — от 9,50%
  8. Квартира — Возрождение — от 9,50%
  9. Ипотека зовет — ЮниКредит Банк — 9,75%
  10. Под залог квартиры — Акцепт — 9,80%
  11. Залоговый целевой — Промсвязьбанк — 9,90%
  12. Под залог имеющейся недвижимости — ДельтаКредит — 10,25%

Отдельные рейтинги по категориям: ипотека без первого взноса, дешёвая ипотека на новостройку, 5 лет, 10 лет, 15 лет, 20 лет — рефинансирование.

ИСТОРИЯ
В России концепция ипотеки существует уже более сотни лет. На практике же идея впервые была реализована в 1861 году: после того, как произошло освобождения от крепостного права, крестьяне, желавшие купить инструменты и семена, брали средства в кредит под залог своей земли.

По целевому назначению ипотечные кредиты можно разделить на такие виды:

  1. коммерческая ипотека – предоставляется для приобретения недвижимости, которая в дальнейшем будет использоваться для предпринимательской деятельности;
  2. социальная ипотека – оформляется для граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в некоторых случаях предусмотрены дотации для социально незащищенных слоев населения.

Особенности ипотеки:

  • этот вид кредита предоставляется под залог, которым чаще всего выступает именно та недвижимость, на приобретение которой выделяются средства. Получатели ипотечного кредита могут лишь пользоваться недвижимостью, распоряжаться квадратными метрами можно будет лишь после полного погашения суммы долга;
  • из-за высокой стоимости залога, а также вероятности колебания его стоимости, банки практикуют в обязательном порядке требовать страхования объекта ипотечного кредитования. Это заставляет заемщика нести лишние расходы по оформлению ипотеки;
  • законодательством закреплено, что переход недвижимости в залог банку должен обязательно сопровождаться обязательным нотариальным заверением, что не только несет дополнительные расходы для заемщика, а и занимает определенное время для сбора нужных документов и справок.

Калькулятор ипотеки

Преимущества ипотеки:

  1. для большинства семей это единственный шанс обзавестись собственным жильем, избежать съема квартиры, переплаты владельцу недвижимости;
  2. значительный срок погашения ипотеки делает платежи приемлемыми и относительно необременительными для бюджета семьи;
  3. можно зарегистрировать себя и членов семьи в недвижимости, по своему вкусу сделать ремонт и перепланировку, чувствовать себя полноценным владельцем квадратных метров.

Недостатки ипотеки:

  1. права на недвижимость ограничиваются лишь фактическим владением, продать, подарить или поменять жилье совершенно невозможно, так как оно находится в собственности банка, выдавшего кредит;
  2. значительная общая сумма переплаты – номинальная процентная ставка по ипотечному кредиту вполне приемлемая – 12-15% годовых, но значительный срок делает переплату колоссальной. Заемщик за 15-20 лет выплачивает 2-3 стоимости квартиры или дома, но многие считают, что гораздо лучше выплачивать эту сумму и получить по окончании срока ипотечного договора собственное жилье, чем безвозмездно переплачивать владельцу съемной квартиры;
  3. в случае, если заемщик перестанет оплачивать обязательные платежи, то банк может выставить недвижимость на продажу, покрыть свои затраты, а оставшуюся сумму вернуть заемщику;
  4. нестабильность цен на жилье может создать ситуацию, когда недвижимость со временем подешевеет, но заемщик будет вынужден погашать стоимость, которая была на момент подписания договора.

Специальные ипотечные программы:

Вопросы по ипотеке:

Советы

  • Берите ипотеку в национальной валюте (рубли), так вы будете защищены от роста курсов валют. Так те кто брал ипотеку в долларах сильно страдают от падения рубля.
  • Ипотеку надо брать только в надёжном банке с многолетней историей.

Как взять ипотеку

Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры

Рассказываем о том, что необходимо сделать для получения ипотечного кредита

Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

Шаг 1: оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности.

При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств.

На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом.

«Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами.

Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований.

Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит.

Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

Шаг 4: соберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

Шаг 6: дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

Шаг 7: внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием.

Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов.

«Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов.

— Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования.

Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора.

Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

Шаг 8: оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ba39dc99a79470e5e7a7293

Адвокат Ларионов
Добавить комментарий