Застройщик не дает согласие на уступку

Застройщик не дает согласие на уступку

Застройщик не дает согласие на уступку

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства.

Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ? У такой сделки свои нюансы.

Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Дополнительное соглашение по ДДУ, Взыскание неустойки по ДДУ, Иск застройщику

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Особенности переуступки без согласия застройщика
  • Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?
  • Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия
  • Нужно ли согласие застройщика на переуступку по договору долевого участия
  • Застройщик не дает согласие на уступку

Особенности переуступки без согласия застройщика

Приобретение квартиры в строящемся доме по контракту об уступке прав — это достаточно сложный процесс, который требует повышенного внимания от покупателя.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:. Именно поэтому важно знать все особенности таких договоров.

В сфере покупки и продажи недвижимого имущества уступка может осуществляться в двух способах:. Если заключается предварительный ДКП, дольщик уступает право на предъявление требования к строительной корпорации на заключение основного контракта о купле квартиры.

По предварительному ДКП уступается именно право на предъявление требования о заключении основного контракта, но никак не право требовать предоставления квартиры в собственность!

С юридической точки зрения, предварительный ДКП лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. После совершения цессии будущий покупатель квартиры приобретет право требования со строительной компании заключения контракта о купле-продаже.

Уступка возможна, начиная с момента его заключения по дату заключения основного контракта о купле-продаже. По ДДУ производится уступка права требования со строительной фирмы передачи квартиры.

Перед цессией все расчеты по ДДУ должны быть совершены — иначе уже новому владельцу придется их нести.

Уступка по ДДУ может быть совершена до даты подписания акта приема-передачи жилого помещения от строительной фирмы к приобретателю. Договор подлежит обязательной госрегистрации в ЕГРП. По ДДУ уступается именно право требования со строительной компании передачи квартиры в собственность, а не само право собственности так как на стадии строительства дома его не существует в принципе.

Отметим, что помимо ДДУ, еще существует ряд гражданско-правовых договоров, по которым осуществляется уступка. Такие сделки не подлежат госрегистрации.

В связи с этим, для конечного покупателя увеличивается риск неполучения жилого помещения.

К примеру, застройщик рассчитывается построенными жилыми помещениями с подрядчиком, а последний, в свою очередь, может переуступить право истребования уже конечному приобретателю.

Подрядчик может обладать правами на квартиру, к примеру, по инвестиционному контракту или соглашению о взаимозачете. Повышенный риск для покупателя заключается в том, что права подрядной компании на конкретное помещение могут быть четко не регламентированы, либо подрядная организация может не выполнить свои обязанности перед строительной фирмой.

Это значит, что права подрядной фирмы на квартиру могут быть оспорены в суде. Чтобы снизить риски, покупателям необходимо заключать договор уступки только на основании ДДУ договора долевого участия.

Регистрация сделки в Росреестре снизит возможные риски до минимального предела. Цессия не прекращает действия основного договора долевого строительства. На основании соглашения об уступке, изменяются стороны в обязательстве — на место первоначального дольщика встает новый.

При этом сохраняются все условия прежнего договора, касающиеся сроков и порядка передачи жилого помещения. Все права и обязанности прежнего дольщика переходят к новому в неизменном виде.

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры, описывается в статье: как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры. Как оформить землю сельхозназначения в собственность если она в аренде, рассматривается на этой странице.

Если такое условие есть в ДДУ, дольщику необходимо его выполнять, а в отдельных случаях — даже платить строительной корпорации за выдачу разрешения.

Законом определено право застройщика на отказ в цессии, если изначальный дольщик не выплатил сумму денежных средств по договору долевого строительства. В договоре может быть и не предусмотрено условие о согласии стройфирмы.

Но даже в этом случае дольщику следует направить письменное уведомление на юридический адрес строительной фирмы о желании провести цессию. В противном случае, на основании ст.

В частности, конечный покупатель может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Тем не менее, такие вопросы в большинстве случаев решаются на усмотрение суда. И исход дела во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, ведущего дело. Для проверки документации застройщика покупатель квартиры может обратиться в офис строительной компании.

По первому требованию заявителя администрация застройщика обязана предоставить необходимые сведения:. Помимо указанных бумаг, приобретатель жилого помещения вправе запросить план на строительные работы. В плане указываются:.

Вместе с получением согласия от застройщика в письменном виде, продавец выполняет следующие действия:. После сбора всех документов происходит государственная регистрация договора цессии:.

В присутствии работника госструктуры участники процесса подписывают соглашение и подают следующие документы:.

После передачи документации сотрудник кадастровой службы принимает оригиналы и копии бумаг, сверяет ксерокопии с оригиналами и возвращает документы. И продавцу, и покупателю недвижимости выдается расписка о получении документов и сообщается предельный срок оказания государственной услуги.

Для закрепления правоотношений сторон с юридической точки зрения должен быть составлен договор цессии.

Соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре для внесения соответствующей записи о переходе права в ЕГРН. Ознакомиться с образцом договора об уступке можно по этой ссылке.

Итак, переуступка прав без разрешения строительной фирмы возможна, но в том случае, если в договоре долевого строительства не указано обратное.

Вне зависимости от условий соглашения, застройщик обязательно должен быть уведомлен о процедуре в письменной форме.

В противном случае, конечный приобретатель помещения будет нести сопутствующие риски — например, отсутствие возможности потребовать неустойку за срыв сроков строительства. Какие документы нужны для продажи квартиры, рассказывается в статье: какие документы нужны для продажи квартиры. Может ли брат отказаться от доли в квартире, рассказывается тут.

Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом читайте в этой статье. : Переуступка прав требования по ДДУ. Ваш e-mail не будет опубликован. Горячая линия юридической помощи. В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Источник: https://finarh.ru/konstitutsionnoe-pravo/zastroyshik-ne-daet-soglasie-na-ustupku.php

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

Застройщик не дает согласие на уступку

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования.

По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.

Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент)  передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в  будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать  смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

  • Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
  • Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
  • При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
  • Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
  • Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
  • В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

  • Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
  • Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
При ознакомлении с судебной практикой становиться ясно, что содержавшийся в договоре ДДУ пункт о необходимости письменного  согласия строительной организации для заключения переуступки прав требования не всегда имеет законное обоснование.

Следовательно, если  дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

  • договора цессии и ДДУ
  • документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
  • согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
  • письменное согласие банка, при наличии обременения;
  • договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
  • если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

  • Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
  • Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/14/pereustupka-prav-po-ddu-soglasie-zastrojshhika/

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: На каком этапе покупать новостройку и как проверить застройщика

Пробки на дорогах. Печать RSS Деревом. Добрый день, уважаемые форумчане!! Сложилась такая ситуация Есть у меня квартира от одного из очень известного и крупного застройщика.

Полностью оплачена, оформлена по ДДУ, прошла гос. Я нашла покупателя, взяла аванс, написала заявление застройщику Сначала они долго тянули, кормили завтраками. А потом просто сказали в переуступке мы вам отказываем.

Никаких внятных объяснений добиться не могу, в письменном виде никаких ответов нет.

Махают какой-то бумажкой, которую мне даже не показывают, мотивируя тем, что это внутренний документ. Насколько их действия правомочны? Что можно в данном случае сделать? Копировать Ссылка. Wolf S guru Сообщений: В соответствии со ст.

При этом, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо п.

Часто в качестве причины для запрета переуступки без согласия застройщика указывают п. Ссылки на указанную статью лишены оснований, так как для застройщика личность кредитора не имеет никакого значения, собственно, и договора долевого участия он заключает с первым встречным.

По факту состоявшейся переуступки вы причем без разницы покупатель или продавец должны уведомить застройщика о состоявшейся переуступке. Иначе в соответствии с п. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

У вас в договоре прописана необходимость получения согласия застройщика на переуступке плюс уплата за что-то еще и процентов ему. Данное условие является кабальным, в судебном порядке можно признать его незаконным.

Бумажку, которой они махают перед вами, они могут смело использовать по ее прямому назначению – подтереть себе зад.

Так как предусмотренная договором сумма внесена вами в полном объеме, то можно забить на все и просто отдать договор цессии на государственную регистрацию, если будет отказ из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, то официально запрашиваете с него это согласие, получив отказ, обращаетесь в суд о признании не соответствующих закону пунктов договора, требующих получение согласия застройщика на переуступку.

Конечно, первого покупателя уже потеряете, но это решение пригодится в дальнейшем при продаже другому покупателю. Можете проконсультироваться в Росрегистрации по этому поводу, но я думаю, что отказа в регистрации не будет, даже не смотря на пункт, требующий согласия застройщика. На практике возникнут проблемы с покупателем – не каждый согласится покупать на таких условиях.

Но если трезво смотреть на дело, то тут есть только одна проблема – подтверждение полной оплаты вами до договору, так как застройщик не только выдает свое согласие на переуступку, но и подтверждает полную оплату по договору. Сам договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке, – это фигня, главное – это полная оплата по нему.

Хорошо, если вы платили безналом, у вас есть копия платежного поручения, где в назначении платежа указана оплата по этому договору – при мне возьмете в банке копию этого платежного поручения – мне будет достаточно.

Если платили налом, то никаких документов, подтверждающих оплату вы предъявить мне не сможете всякие копии чека – это фигня полная, я вам таких сто штук могу напечатать , поэтому от сделки я откажусь, не имея подтверждения застройщиком факта оплаты.

Кто застройщик? Народ должен знать героев в лицо. ИН activist Сообщений: В ответ на: Кто застройщик? Может стоит сходить на прием к руководителю этой компании?

Инвентор veteran Сообщений: В ответ на: Что можно в данном случае сделать? Недавно была следующая ситуация. Инвестировали в новостройку по переуступке.

Ни Дольщик, ни риэлтор, через которого шла сделка, не соообщили о том, что есть допсоглашение с пунктом о необходимости получения согласия от Застройщика на переуступку. Вторая сторона подготовила договор переуступки, который прошел госрегистрацию.

Никаких замечаний со стороны Росреестра не последовало. О наличии допсоглашения узнали только после регистрации.

Вторая сторона мотивировала свои действия нежеланием платить дополнительную комиссию Застройщику. Ксерокопию зарегистрированного договора о переуступке отвез Застройщику. Да, застройщик Сибирь. Дом на Петухова. К руководителю пытаюсь попасть на прием наверно раза три уже, бесполезно. То у нее одно,то другое.

Никакой толковой информации ни от кого добиться нельзя. Вся беда в том,что в договоре прописано- переуступка только путем трехстороннего соглашения.

Wolf S спасибо за подробный ответ,но для себя никакой существенной инфо не вынесла Квартира у меня оплачена полностью,потому вопрос о переносе долга не стоит вообще.

Коротко – законодательством не предусмотрено получение согласия застройщика на переуступку по ДДУ в случае полного расчета по договору.

Данное требование установлено вашим договором, правовых оснований для его введения нет, аналогично можно было включить в договор пункт, согласно которому застройщик мог пороть вас прилюдно плетьми в случае переуступки.

Запишитесь в Росрегистрации на прием к Меркуловой Е. Возможно, никаких препятствий для гос. Иначе – в судебном порядке признайте несоответсвующими закону указанные пункты договора. Ничего сложного в этом нет.

И еще раз – в любом случае покупатель захочет получить подтверждение застройщиком факта полной оплаты по договору, он этого не сделает, а если вы платили налом у Сибири это скорее всего именно так , то и вы подтвердить это мне не сможете.

Это бОльшая проблема, так как важен не сам договор, а факт полной оплаты по нему. Иная veteran Сообщений: В ответ на: Коротко – законодательством не предусмотрено получение согласия застройщика на переуступку по ДДУ в случае полного расчета по договору.

Думаю, что не соглашусь с вами.

Если человек оплачивал налом, то Застройщик должен был сделать приходный ордер, а это и есть факт оплаты. Плюс Застройщик может дать справку о том, что дольщик не имеет перед ним никаких долгов и З к дольщику не имеет никаких претензий.

В первом случае приходный ордер они обязаны были выдать, во втором случае справку также обязаны выдать по требованию. Речь не об этом.

Понятно, что если вы будете спорить с застройщиком по вашей оплате по договору, то в суде пригодится и приходный кассовый ордер и справка об отсутствии долгов хотя она и не является первичным бухгалтерским документом.

Но как вы сможете доказать мне , что предъявляемые вами документы об оплате подлинные, ведь подделать их – это дело пяти минут? Да никак, если платили налом. С самим ДДУ проще – он прошел государственную регистрацию, договор цессии так же регистрируется в установленном порядке, поэтому здесь вы кинуть меня не можете, подделав первичный договор.

При оплате безналом гарантом выступит банк, которому я вполне доверяю. Честно, я вообще не понимаю, зачем платить налом – никаких преимуществ, одни риски.

Я уж не говорю о том, что весьма опасно таскаться по городу с суммой в несколько лямов, или банально – вы потеряли свой приходный кассовый ордер, как будете доказывать оплату по договору? Я вижу единственную проблему в переуступке без участия застройщика – подтверждение оплаты, которое возможно только при оплате безналом.

Ведь участие застройщика в переуступке необходимо исключительно для защиты интересов покупателя квартиры, своим участием он подтверждает и подлинность первичного договора особой нужды нет, так как он прошел гос.

Если мне предложили бы купить квартиру по переуступке прав по ДДУ, а оплата была бы произведена первичным покупателем налом, то я бы согласился на такую сделку только в том случае, если в ней третьей стороной выступал бы застройщик, иначе – безусловный отказ.

Ваш ДДУ – это пустышка, я могу сам заключить его с застройщиком, главное – оплата по договору. Все-таки вы ошибаетесь. Документ можно подделать любой, в том числе и выписку из банка о том, что оплата была. Так что доказывать вам ничего не собираюсь Если вы потеряли приходный ордер, то организация, которая получила деньги, без проблем сможет продублировать его вам со всеми печатями и т.

Так что проблем не вижу по приходнику, точно такой же документ, как выписка об оплате из банка. А приходник является бухгалтерским документом, доказывающим факт оплаты.

Я бы все-таки не подписывала договор переуступки, если бы мне не предоставили ещё и справку о том, что застройщик не имеет никаких претензий к дольщику.

Я прекрасно понимаю то, что подделать можно и банковские документы, поэтому и написал, что эти документы вы будете брать в банке в моем присутствии – тут уж вы ничего не подделаете.

Все зависит от организации – кто-то выдаст дубликат думаю, Сибирь из их числа , а кто-то сделает удивленные глаза и скажет, что впервые слышит про то, что вы что-то оплачивали.

Тогда не пойму, если вы, как покупатель, для себя решили, что будете покупать только у того, кто оплачивал безналом, зачем тогда мучить продавца? А для случая, когда делают круглые глаза, пишется заявление в полицию или куда то там правильнее , а те уже расследуют дела.

Не думаю, что застройщики, которые работают по ДДУ, будут так рисковать, чтобы поднимали всю их бухгалтерию. Те, кто по всяким векселям, предварительным договорам, ЖСК и т. Изначально в теме речь шла о нежелании застройщика давать согласие на переуступку, вопрос был как обойти это и выполнить переуступку без привлечения застройщика.

Пути указаны, но обозначены и риски покупателя в данном случае, основной и единственный из которых – это подтверждение оплаты по договору. Исключить этот риск можно только в том случае, если оплата по первичному договору производилась безналом.

Если первичная оплата была налом, то без участия застройщика в переуступке безопасность сделки не обеспечишь. Если первичная оплата была налом, застройщик к переуступке не привлекается, то я от такой сделки откажусь при любых условиях и другим буду советовать то же самое.

Часто, чтобы сэкономить, люди покупают квартиры на стадии строительства. Но обстоятельства могут сложиться так, что продать недвижимость приходится еще до того момента, когда оно сдано в эксплуатацию и оформлено в собственность. Как происходит оформление такого рода сделок?

Услуги Публикации. Вы здесь: Гражданский адвокат Вопрос-ответ. Запомнить меня. Регистрация Забыли пароль? Войти как пользователь:. Войти как пользователь.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку по договору долевого участия

Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру? Так, согласно ч.

В случае с договором долевого участия застройщики обычно предусматривают иное и включают правило о необходимости получения согласия застройщика для заключения договора уступки прав требования цессии.

В лучшем случае застройщик включает такое условие чтобы вести учет получающих квартиры лиц, в некоторых случаях застройщик оценит выдаваемое согласие в определенную денежную сумму. При совершении уступки прав требования необходимо уведомить должника о такой сделке, поскольку в силу ч.

Застройщик препятствует переуступке

Для подрядчиков цены могут быть ниже. Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья — нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка. Но бывают и другие ситуации.

Приобретение квартиры в строящемся доме по контракту об уступке прав — это достаточно сложный процесс, который требует повышенного внимания от покупателя.

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ? У такой сделки свои нюансы.

Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно. Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия ДДУ и уступку прав требования.

По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия ДДУ , то он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок.

Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику.

.

При совершении уступки прав требования необходимо уведомить должника о такой сделке, поскольку в силу ч. 3 ст. ГК РФ если должник не был.

.

Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру?

.

.

.

.

.

Источник: https://vashadvocat24.ru/ugolovno-protsessualnoe-pravo/zastroyshik-ne-daet-soglasie-na-ustupku.php

Переуступка дду застройщик требует денег за согласие

Последнее обновление: Причем, уступает он именно право требования, так как права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери неполучения прав на квартиру.

Что лучше купить — вторичку или новостройку? При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком не ДДУ.

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ Уступка прав требования по Договору долевого участия ДДУ Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры Регистрация Договора уступки прав требования Особенности сделки по переуступке прав Особенности сделки Алгоритм оформления Необходимые документы Договор переуступки прав собственности на квартиру Что это?

Образец Регистрация Чем рискуют продавец и покупатель? Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки Как оформить договор переуступки права собственности на квартиру? Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки Для кого это важно Права заемщика Первоочередные шаги Переуступка квартиры в ипотеке От физического лица По инициативе кредитора В новостройке Риски и выгода нового собственника Процедура оформления Уступка прав требования по Договору долевого участия ДДУ Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия ДДУ , с регистрацией в Росреестре.

Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец прежний дольщик отвечает перед Покупателем новым дольщиком только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора ДДУ уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора ДДУ , в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу. Квартира vs. Что лучше и выгоднее для покупки? А после оформления собственности — уже по обычному Договору купли-продажи квартиры. Как проверить надежность Застройщика самостоятельно — см.

Но закон Гражданский Кодекс РФ , однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

В таком случае, дольщику придется это условие выполнять и иногда даже платить Застройщику за его согласие.

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства. Если Застройщик задерживает сдачу дома.

Что делать дольщику — см.

Регистрация Договора уступки прав требования Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре.

То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Если Продавец — юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.

Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки. Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика — см.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ.

Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру. Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью см.

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже уступке своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода.

О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме ППФ , так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования.

В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права. Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам — смотри по ссылке. Договор уступки или переуступки прав называют также Договором цессии.

Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает — цессионарием. А для Продавца — последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки — см. Чаще всего, данный вид сделки относится к строящемуся жилью: инвестор вкладывает деньги в строительство и через какое-то время перепродает право на еще не возведенное жилье третьему лицу.

На третьем этапе следует подготовить сам проект документа, по которому будет происходить переуступка. Проект следует составлять с учетом всех норм закона. Лучше данную работу доверить профессиональному юристу. Регистрация документов может проходить в любом регистрирующем органе например, МФЦ или кадастровая палата.

Обычно стороны обращаются в Росреестр. Бумаги подписываются в присутствии регистратора после предоставления стандартного пакета документов, в состав которого входят:.

Перед подачей документов необходимо оплатить госпошлину. После подачи бумаг регистратор заполнит заявление. Общий срок регистрации не занимает более 10 дней.

Правильно проведенная сделка дает гарантию, что приобретенное жилье не принесет в дальнейшем никаких проблем.

Составляя документы для уступки права, необходимо в первую очередь определиться с тем, что оно представляет собой в целом, какое содержание должно иметь соглашение, порядок регистрации сделки и прочие нюансы.

Данный вид договора означает право инвестора передать свои права требования на строящееся жилье третьему лицу по-другому указанные действия называются цессией.

Стороны по закону именуются цедентом и цессионарием, под данными терминами понимаются Покупатель и Продавец.

Третьей стороной является застройщик. Важным моментом является то, что переуступка права может происходить только до наступления момента введения в эксплуатацию жилья. Переуступка квартиры в новостройке оформляется в соответствии с действующим законодательством. Сюда относятся оригинал основного договора, переписка с застройщиком, все важные финансовые документы.

Для совершения переуступки права на квартиру требуется, чтобы изначальный договор долевого строительства прошел государственную регистрацию.

Именно после совершения данного действия, возникает право на строящееся жилье и, соответственно, право на переуступку.

Это основные риски, которые может нести в себе договор цессии, хотя частных случаев, когда страдают интересы и продавца и покупателя, намного больше.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав может быть выгодной для покупателя. Требуется ли регистрация переуступки прав по договору долевого участия? Подробная информация в этой статье.

С одной стороны может показаться, что рассматриваемый вид сделки довольно простой и не требует особых дополнительных усилий для его реализации.

Приобретение жилья по договору цессии — довольно рисковое дело, поэтому следует внимательно изучать документы первичного правообладателя и застройщика.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.

Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем. Задайте вопрос через форму внизу , либо через онлайн-чат Позвоните на горячую линию:.

Продажа квартиры по переуступке прав собственности Переуступка квартиры в новостройке: что это?

Сделка может быть осуществлена только после оплаты полного долга или с переводом остатка на нового владельца. При этом график платежей и определенная сумма останутся неизменными. То есть, как вначале платит первый дольщик, так далее будет оплачивать остаток долга и новый участник.

Сделка не может быть осуществлена без прохождения обязательной регистрационной процедуры договора:. Продажа объекта недвижимости может быть осуществлена только по договору цессии. Никакие иные виды договоров не считаются цессией.

Нужно заострить внимание на данный пункт, поскольку в последнее время появилось множество различных мошеннических схем. Законодательством полностью регламентируется весь процесс сделки. ФЗ статья 11 ч.

Часть вторая этого же закона определяет, что договор должен быть зарегистрирован обязательно.

Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно п. В соответствии со статьей ГК РФ пункта 3 договор цессии считается заключенным с момента оформленной регистрации.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье.

Образец договора уступки права требования квартиры. Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка.

Источник: https://bedclothes.ru/konstitutsionnoe-pravo/zastroyshik-ne-daet-soglasie-na-ustupku.php

Адвокат Ларионов
Добавить комментарий